Presentación
En"Guía fácil para Comprar una vivienda" queremos aconsejarte, de forma objetiva y sencilla de todos aquellos aspectos que debes considerar en el momento de decidir la compra de lo que será tu hogar. Gracias a más de 30 años de experiencia en el sector inmobiliario hemos realizado esta guía para que la compra de la vivienda sea un proceso lo mas fácil posible. En dicha guía, encontrarás los aspectos más importantes que te ayudarán a elegir un tipo de vivienda, tomando en cuenta factores como la orientación, el equipamiento y servicios de la zona, garantías así como de las calidades con que cuenta la obra. Igualmente encontrarás la descripción de las distintas tipologías de viviendas. Un apartado importante es la descripción de los gastos que conlleva su adquisición, además de los aspectos fiscales y financieros.
Que quiero y qué necesito
Lo primero a tener en cuenta son las necesidades personales y familiares. Factores como: Tipo de vivienda y tamaño, localización y precio. El precio suele ser proporcional a los metros cuadrados y puedes expresarse de distinta forma, como: 1. Superficie útil: es la superficie pisable de la vivienda. 2. Superficie construida: es la superficie pisable de la vivienda más la superficie ocupada por los elementos construidos en el interior de la vivienda. 3. Superficie construida con elementos comunes: es la superficie construida con la parte proporcional de los elementos comunes del edificio (por ejemplo zaguán, escalera, azotea, etc.).
Factores a tener en cuenta
El precio de la vivienda se determina por la superficie de la misma y su situación, puesto que el coste del suelo puede ser muy variable dependiendo de la zona elegida. Otro de los factores importantes es la calidad de los materiales que se hayan utilizado para su construcción. La localización de la vivienda es muy importante pues hay que analizar si la vivienda se ajusta a nuestras necesidades personales (trabajo, colegios, transporte), familiares (proximidad) o simplemente a nuestras preferencias sociales (vivienda céntrica, vivir en el campo, etc.). La elección del barrio o de la zona condiciona el precio de compra de la vivienda, los gastos futuros y la calidad de vida de toda la familia. La Garantía de poder vivir en un hogar diseñado para satisfacer tus necesidades por un gran equipo técnico y promovido por una empresa en donde la calidad es la exigencia principal, ya que establece unos rigurosos controles internos, avalados por la certificación en la norma UNE EN ISO 9001:2000 por AENOR en Sistemas de Gestión de Calidad, y externos, trabajando con constructoras de primera línea, arquitectos de prestigio e instalaciones y materiales de primeras marcas, acompañado de una supervisión constante de nuestro equipo de profesionales. Equipamiento de la zona: hay que informarse si el barrio o zona dispone de un buen nivel de equipamiento, como comercios, mercados, escuelas, servicios sanitarios, lugares de ocio o zonas verdes para niños que se encuentren próximos a tu nueva vivienda. Asimismo, es bueno enterarse, en la medida de lo posible de posibles proyectos o planes urbanísticos que puedan afectar a la zona donde se encuentra tu futura vivienda. Esta información te la proporcionará el Ayuntamiento. La orientación de la vivienda es un aspecto a considerar para el correcto e inteligente aprovechamiento de recursos. Por ejemplo, las viviendas orientadas al interior de una manzana de edificios son más silenciosas y tranquilas que las que están hacia la vía pública. Si la vivienda tiene habitaciones situadas hacia el sol le proporcionarán luz natural. También, es interesante que tenga ventanas hacia el exterior, ya que te pueden proporcionar vistas a la calle. Servicio de Atención al cliente es un aspecto fundamental a la hora de adquirir tu nuevo hogar, Gralusa responde a las exigencias de los clientes, ofreciendo un servicio rápido y personalizado. Seguimiento de la obra: Gracias a este servicio UD. podrá seguir con imágenes cómo evoluciona su vivienda así como todo tipo de información técnica como noticias y planes de desarrollo que afecten a lo que será su hogar. Los elementos de seguridad (calidad de construcción, solidez, aislamiento térmico y acústico), confort (instalación de la calefacción, pavimentos, carpintería interior y exterior, fontanería o sanitarios) y el diseño interior son todos ellos factores que condicionan la calidad de la vivienda. Conviene revisar, antes de su adquisición: La calidad de los materiales: revisa las paredes, techos y suelos. Es importante comprobar el estado de las baldosas, del parqué, los zócalos, las molduras o la pintura. El aislamiento térmico y acústico: para garantizar el máximo confort y ahorrar energía, es imprescindible tener en cuenta la influencia de la temperatura exterior sobre la interna. Comprueba también el grado de insonorización. La instalación del gas: averigua si la vivienda necesita gas natural, gas ciudad o butano, y si la instalación cumple la normativa legal. De no ser así, la compañía de gas te obligará a realizar los cambios oportunos antes de disponer del servicio. El circuito del agua: asegúrate que puedes abrir de forma simultánea todos los grifos sin perder presión, y de que el sistema de agua caliente funciona correctamente. La electricidad: revisa la instalación y su potencia. Asegúrate, por último, de que van bien los sistemas eléctricos del hogar. La calefacción: controla el buen funcionamiento de la misma. Servicio Postventa es uno de los aspectos determinantes una vez que se entrega la vivienda, Gralusa Grupo Inmobiliario a través de su Dpto. Postventa, pone a disposición de sus clientes, un servicio telefónico y personal, para recoger las posible incidencias que se pueden producirse en su futuro hogar.
Información que me proporcionara el Vendedor
Información que me proporcionará el Vendedor Nombre o razón social del promotor y del constructor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil. Planos de emplazamiento, plano acotado o escala de la vivienda y memoria en la que se haga referencia superficies útiles, construidas y construidas con repercusión de los elementos comunes, cumplimiento de los niveles de calidad legalmente establecidos, planos y detalles de las características de todas las instalaciones de la vivienda, servicios y características de los anejos y elementos vinculados. Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas. Datos del Registro de la Propiedad sobre la situación del inmueble: acreditación de la titularidad registral, estado de cargas y gravámenes, garantías constituidas para responder por daños materiales a causa de vicios o defectos de la construcción. Precio total de venta, forma de pago y condiciones básicas de financiación. Si se prevé subrogación de hipoteca, necesitas los datos y condiciones de la misma, de los cuales le podrá informar con más precisión la entidad bancaria. Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar expresamente lo siguiente: a) El consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor. b) Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública. c) El derecho de elección del comprador a elegir notario, siempre y cuando éste notario, por su competencia territorial, tenga conexión razonable con alguna de las partes que intervienen en la compraventa y lugar de situación del inmueble, es habitual para agilizar los tramites celebrar la escritura de compraventa en el mismo notario que se a realizado la escritura de División Horizontal y Obra nueva. Garantía de cantidades a cuenta (Emitidos por Entidad Bancaria).
Gastos e Impuestos que tengo que asumir
Los gastos que afectan a la compra de una vivienda vienen determinados por cada uno de los profesionales que intervienen en la operación, y que se resumen en los siguientes: La Notaría: la participación del Notario es de suma importancia en la operación de compraventa; por un lado, actúa como asesor independiente de las partes, y por otra interviene como fedatario público dando certeza y garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa. El notario realiza diversas funciones que van desde juzgar la capacidad de los contratantes, hasta el asesoramiento a las partes y advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales. En el proceso de adquisición de una vivienda, existen gastos que debemos abonar al notario en relación con las escrituras que formalicemos, como sus honorarios por su intervención en el otorgamiento de la escritura así como, en su caso, la previsión de fondos para el registro de la propiedad y el préstamo hipotecario. El día de la firma de las escrituras, se deberá realizar una provisión de fondos a favor de la gestoría que se encargará de esos trámites administrativos. Si una vez abonados existe algún importe sobrante -es habitual que la gestoría te ingresará en tu cuenta el importe de la liquidación que realice. Si por el contrario no hubiera sido suficiente el importe provisto, se pasaría una liquidación adicional. Actos Jurídicos Documentados (AJD): cuando la operación se encuentra sujeta a IVA y no a ITP también devengará AJD, porcentaje del 1% en Andalucía que podrá variar dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Documentos que debe aportar la propiedadLa documentación necesaria para adquirir una vivienda ha de proporcionarse a la Notaría para que elabore la escritura y son: - Libro del Edificio. - Certificado final de obra. - El seguro decenal. - La cédula catastral, que es el documento expedido por el catastro y que recoge el valor catastral trascendente tanto a efectos fiscales como de IVA o IRPF. - La Licencia de 1ª Ocupación.
¿ Cómo funcionan los Préstamos ?
Préstamo Hipotecario El hipotecario es un préstamo concedido por entidades financieras y/o de crédito, donde el bien inmueble representa la principal garantía de cobro. Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las siguientes: Importe máximo: la cuantía del importe es variable. Generalmente entre el 60% y 80% del valor de tasación del inmueble. Plazo del préstamo: un plazo corto implica cuotas más elevadas, mientras que un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles. En casos excepcionales ofrecen plazos de devolución de hasta a 40 años. La amortización: es el pago del capital pendiente. La amortización del capital va siendo mayor a medida que avanza la vida del préstamo. La cuota: es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales o anuales. La carencia: se refiere al período en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital. ¿Cómo funcionan los Préstamos? Tipos de préstamos hipotecarios: Hoy en día, la oferta de préstamos hipotecarios es muy amplia y variada. Pese a la multitud de nombres comerciales diferentes, se pueden distinguir cuatro tipos básicos de préstamos: - Interés fijo: El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo, es decir, el cliente siempre pagará lo mismo cada mes. - Interés variable: El tipo de interés varía al ritmo del mercado y el plazo de amortización es mayor. Se expresa por el Euribor mas un diferencial fijo fijado por la entidad bancaria. - Interés mixto: El tipo de interés permanece fijo -dos, tres o más años y después el interés pasa a ser variable y se va ajustando al mercado. - De cuota fija: Son préstamos a interés variable pero se asemejan a los préstamos a tipo fijo en la medida que el cliente siempre paga la misma cuota al margen de la evolución de los tipos de interés. El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente la variación del tipo de interés. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. Los índices de Referencia son los siguientes: Índice de préstamo hipotecario de los bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y se expresa en la TAE. Índice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro: recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. Se encuentra expresado en la TAE. Índice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito: engloba los tipos comunicados por los Bancos y las Cajas de Ahorro. Índice CECA de los tipos de activo: es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales. Tipo interbancario a un año (Euribor): se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios.
¿ Estoy obligado a contratar un seguro ?
Se está obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario. Es conveniente cubrir posibles contingencias con seguros como los que a continuación citamos: Seguro Multiriesgo del Hogar. Seguro de Amortización del Préstamo.
Aspectos Físcales
Tanto la compra de su vivienda como el préstamo hipotecario incorporan una serie de beneficios fiscales que hay que tener en cuenta, ya que le permitirán reducir la cantidad a pagar a Hacienda por el Impuesto sobre la Renta y, en algunos casos, incluso convertirán su declaración positiva en negativa con derecho a devolución. En todo caso hay una condición: la vivienda debe ser su residencia habitual. Para sacar el máximo provecho fiscal a la compra de la vivienda y a la contratación de un préstamo hipotecario debe analizar cuidadosamente tanto lo que se establece a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como su propia situación personal. La normativa actual establece un régimen distinto según de donde proceda el dinero que se invierta en la adquisición de la vivienda, el domicilio fiscal del comprador, y la consideración de primera o sucesiva vivienda habitual. Para una información completa de las consecuencias fiscales de su inversión solicite el asesoramiento de su Entidad Financiera. Para determinar como influyen todos estos extremos en su declaración de la renta, resulta conveniente que se asesore adecuadamente. Consulte con su entidad y pídale asesoramiento. Ella puede ayudarle a buscar la fórmula que mejor se adapte a sus necesidades financieras y fiscales.
Garantías
El comprador de una vivienda nueva tiene la ventaja de poseer de un plazo de garantía mucho más prologado de lo que es habitual para otro tipo de bienes, debido a la importancia, entidad y precio del bien adquirido. - Son agentes responsables el promotor, el arquitecto, el constructor, y el arquitecto técnico o aparejador - Todos ellos responden frente a los propietarios y terceros adquirientes, no otro, de los edificios o parte de los mismos si estos son objeto de división, - Responden de los daños materiales causados en las edificaciones. - Existen tres plazos de responsabilidad: o Diez años cuando las deficiencias atañen a la estructura del edificio o Tres años cuando las deficiencias afectan a los elementos constructivos o instalaciones, suponiendo incumplimiento de los requisitos de habitabilidad de la vivienda. o Un año de responsabilidad solo exigible al constructor por defectos de terminación y acabados. - Para garantizar que los agentes hagan frente a la responsabilidad que le corresponde, la ley exige la constitución de los correspondientes seguros.